住宅消费“坎”在哪儿（下）

通常提到的商品房是指通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋。商品房根据其销售的对象不同分为外销商品房和内销商品房两种。外销商品房是由房产开发企业建设的、取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，可以出售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。内销商品房是由房地产开发企业建设的、取得了商品房销售许可证的房屋，可以出售给中央在京单位、北京市单位、外省市驻京办事处和联络处、北京市居民。只有取得了商品房销售许可证，房地产开发企业的销售行为才具有合法性，购房者才能依法取得房地产权属证件。

经济适用房由“七项成本加微利”构成，具体包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金。同时，将开发利润控制在3％以内。

北京市的经济适用房价没有最底限，但最高不能超过4500元／平方米，大致价位在2000—4500元／平方米，具体价位得根据地段、成本等由政府最后限定。

北京市第一批经济适用房项目有19个，包括由政府组织建设的5片小区：初步定为回龙观小区、望京、八王坟车辆段顶盖、垡头或管庄一带、丰台区菜户营、卢沟桥一带；另外还包括房山北潞园、回龙观龙泽苑、十里堡青年路等十几个项目。

随着福利分房制度的取消，个人花钱买房将逐渐成为时尚，但对于一些工薪阶层家庭一下子拿出几万、十几万甚至几十万元钱来买房，肯定有一定的困难，为此建设银行北京市分行推出了个人购房贷款的品种。目前，共有3种贷款方式可供住房人选择：个人住房担保贷款、个人住房担保委托贷款和个人住房组合贷款业务。

个人住房担保贷款业务的最大特点是：对于未建立住房公积金的居民购买自住普通商品房，在资金不足时，向银行申请的商业性银行信贷资金。

个人住房担保委托贷款业务的最大特点是：对于建立了住房公积金的居民购买自住普通商品房，在资金不足时，向住房资金管理中心申请的政策性住房资金。

个人住房组合贷款业务的最大特点是：当居民购买自住普通商品房申请的个人住房担保委托贷款仍不能满足购房需要时，按照北京市住房资金管理中心与中国建设银行北京市分行共同制定的《个人住房组合贷款暂行规定》，可以申请部分银行商业性信贷资金作补充，以解决购房的资金需要。

所以，如果您是住房公积金交存人，可向住房资金管理中心申请个人住房担保委托贷款或个人住房组合贷款；否则，只能申请银行开办的个人住房担保贷款。但是，不管申请哪种贷款，其贷款额度最高不超过所购房价的70％。另外，住房资金管理中心对申请个人住房担保委托贷款个人的单位住房公积金的交存情况和使用情况进行核查，最后确定其贷款额度，最高不超过30万元。

贷款期限：个人住房担保贷款和个人住房组合贷款的最长期限均为20年，个人住房担保委托贷款期限最长为25年。

贷款利率：个人住房担保贷款1—5年期贷款年利率9％，6—10年期贷款年利率9．72％，11—20年期贷款年利率10．206％；个人住房担保委托贷款1—5年期贷款年利率4．68％，6—10年期贷款年利率5．22％，11—15年期贷款年利率5．76％，16—25年期贷款年利率6．3％；个人住房组合贷款利率分别执行个人住房担保贷款利率和个人住房担保委托贷款利率。

这里还要特别提一下：为满足更多的购房者对于贷款的需要，建设银行北京市分行已将个人住房担保贷款对象扩大到具有完全民事行为能力的北京市城镇居民及在北京常驻的有居留权的外埠居民、境外及国外公民。

此外，建设银行采取与房地产开发企业签订“合作协议”的方法，通过对所签房地产开发项目进行认真审查，向申请个人住房贷款的购房者提供一批项目合法、手续齐全的可靠房源，帮助居民消除对所购房屋的产权、合法性等方面的疑虑。不仅解决了期房不能抵押的问题，而且为借款人在办理房产抵押登记前提供了担保。目前，建设银行北京市分行已与40家房地产开发企业签订了46个项目的合作协议，为购房者提供287万平方米的普通住房，受到购房者的普遍欢迎。

另外，引入了律师事务所对借款人进行资格认证。同时，借款人也可委托律师事务所代其办理相关手续。不仅使住房贷款业务更加法律化、规范化，而且能够推进个人住房贷款业务的开展。

3种贷款的额度均不超过所购住房评估价值的70％。个人住房委托贷款同时还不得超过北京住房资金管理中心定期公布的最高贷款额，去年是30万元，今年则为个人公积金交存总额的15倍。贷款期限最长不得超过25年。

申请过程为：到委托人北京市住房资金管理中心填报借款申请表，委托人对申请进行初审，合格后受托人建行北京分行的经办机构对贷款进行调查，委托人对贷款进行审批，委托人与受托人签订委托合同，委托人签发委托贷款通知单，受托人与借款人签订借款合同及相关合同，委托人将资金划入委托贷款基金户，再由受托人按借款合同拨付。

个人住房贷款的期限最长为20年，建行北京分行承诺，只要符合贷款条件，居民购房市场对此项贷款需求多少，就发放多少。

申请此项贷款购买与建行签订《合作协议》的房地产开发公司的房屋。房地产开发公司可以为借款人提供期房或办理房产证之前的现房担保否则需找第三方法人担保，并购买贷款保险。此项贷款的担保方式实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证的贷款四种方式。当借款人以抵押方式申请个人住房贷款时，须购买保证险及财产险。

申请过程为，借款人填写申请表并提供相应材料，建行经办机构调查审批后，借款人开户、领储蓄卡与经办机构签借款合同，办理抵押、担保、质押和保险手续，然后借款合同生效，资金划入开发商帐户。

个人住房组合贷款的最长期限不超过20年，贷款对象和条件与个人住房委托贷款相同，贷款利率分别执行个人住房委托贷款利率和个人住房贷款利率。

借款人在提出申请后，委托人对申请进行初审，并确定公积金及银行信贷资金的贷款比例，然后受托人对贷款进行调查、审批，借款人分别签订北京市住房资金管理中心个人住房委托贷款合同和建行北京市分行个人住房贷款借款合同，再分别开立政策性帐户、办理抵押、担保、质押和保险手续，然后借款合同生效，资金划入开发商帐户。

如果你要贷款买房，实际走出的第一步不是直接去贷款，而是先去房地产开发商那里询问有无出售自己所希望的住房，如位置、面积、户型等有关情况，重要的是知道该住房是否有银行提供的个人贷款，即公积金贷款和银行贷款。

如果开发商能满足要求，当你决定买下新住房，需要向建设银行进行咨询，什么条件下可以进行商业贷款。已交纳公积金的，同时向房改部门咨询公积金贷款。

如果有把握能利用公积金贷款和银行贷款，根据房源，再找到有关开发商，特别当心审查开发商出示的五证。五证即：计委下发的立项及可行性研究的批件、规划局下发的规划使用证、国土局下发的土地使用证、建委下发的开工建设许可证、房地局下发的商品房销售许可证。

如果是与建行签订《合作协议》的开发商，他们所提供的房源可以信赖。当然消费者还是有必要再审查一遍。如果五证齐全而且真实准确有效，接下来是交付房款30％的首付款。或有款证据或发票复印件，然后，与开发商签订购房意向书，然后是去银行所认定并由借款人指定的律师事务所办理个人资信证明，以便从建行贷款。

所需要的手续分别是：有北京市常住户口的出示身份证复印件，外埠或外籍人士出示暂住证复印件；购房者按固定格式开具的工资证明；两张照片，填写个人住房贷款借款申请表；首付款发票复印件及与开发商签订的购房合同；首付款付清后所结余的存款证明。还可以提供学历证明复印件，如果夫妻合买，出示结婚证复印件，如果有私家车，出示驾驶证复印件，有这样的证明更好。

能不能拿到贷款，最重要的是资信证明，即根据个人稳定度、还款能力、购房能力和担保能力等资信评定标准考核购房者，满分为100分，通常能达到60分即可，其中重要的是购房者的月还款额小于或等于个人月收入的60％。这个要求也不是硬性规定，假如你月收入在10000元左右，月还款额可以适当再提高些。

如果满足这个条件，贷款就有把握。

住宅作为商品进入市场，对于普通百姓而言尚需观念的转变，但是由于我国房地产市场还处于发展阶段，许多法律、法规还有待完善，若轻易盲目购房，可能会带来许多棘手的问题。

根据国家规定，下列八种情况的房屋买卖将受到限制：

一、违法或违章建筑；

二、房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；

三、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；

四、著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋；

五、由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖；

六、单位不得擅自购买城市私房；

七、出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权。

八、出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定限制。

商品房销售应持有的“五证”：

一、计委立项、可行性研究的批件；

二、规划局的规划使用证；

三、国土局的土地使用证（证明卖方已缴纳了土地出让金，拥有产权保证）；

四、建委的开工建设许可证；

五、房地局的商品房预售许可证。

在这其中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，它表明所购房屋属合法交易范畴。

建设部近日规定，从1998年9月1日起，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可作为商品房购销合同的补充内容，实际上是商品房的保险书。

其中，在《住宅质量保证书》中应当标明：正常使用情况下各部位、部件保修内容和保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部件、部位和保修期限，由开发商和客户自行约定。